昨日は、3月初日。ミーティングからのスタートでしたが、午後は2月末で退去したお部屋の原状回復や、バリューアップの検討から。午後から数件の空室を回りましたが、退去後の部屋を見ていつも思うことは、大切に住んでくれた方とそうでない方の部屋の違いです。無情にもボロボロにされた部屋を見ると、何とも言い難い気持ちになります。どなたも大切に住んでほしいというのが、管理会社の願いです。
また夜は、常務と重要な会議。色々と考えさせられる１日でしたが、美味しいものを食べてリフレッシュしました（笑）異動期も終盤戦。今日もしっかりお仕事です。
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高い倫理観と見識が会社の強み。大分で一番真面目な不動産業者を目指しております 株式会社大分かぼす不動産 の 井上 と申します。
当ブログでは、不動産の活用に関する情報はもちろん、不動産業者としての我々の想いについて発信を行なっております。今後ともよろしくお願い致します。
さて、今日は最近の「取り組み」について少しお伝えしようと思います。
弊社もいくつか賃貸物件を保有する家主ですが、やはり賃貸経営を行う上で悩ましいことの一つとして、退去後の現状回復があります。壁紙や床材、設備什器は消耗品ですので、ある程度は仕方ないことではありますが、都心に比べて平米あたりの賃料が安価である地方都市での賃貸経営では、一般的に賃料（売上）に対する修繕費が高くなりがちです。
同じ25平米前後のワンルームで比較するとわかりやすいと思いますが、都内のワンルームであれば年間100万円の売上が上がるのに対し、地方では50万円ほど。売上に対して修繕費は、職人の日当などには差があるかもしれませんが、同じ面積であればクロスや床材などの数量はほぼ同じになるため、都内と地方でもさほど変わらないのが実情です。
当然物件自体の価格が違うので、収益性はそれだけで判断はできませんが、少なくとも売上に対する修繕費は高くなるのは間違いありません。賃料が低ければ低いほど、現状回復費用を回収するのが困難となり、原状回復が30万円であれば約半年、50万円かかれば回収に一年かかることになります。前置きが長くなりましたが、弊社で最近取り組んでいるのは、この原状回復費用を軽減する工夫です。
現状回復で大半をしめるのは、クロス、障子・襖、クッションフロアなどのいわゆる消耗材です。その多くが床材と壁材であり、この張替費用が高額になるケースをよく見かけます。また、現状回復の現場では、クロスなどは6年で償却するものとされ、傷つけられたクロスも入居者への請求が難しいケースもよくあります。
しかし、傷などが入り易いクロス以外にも壁の仕上げにはたくさん選択肢があります。塗って仕上げるものには、昔からよくある漆喰や塗料、モールテックスやジョリパッドなどがありますし、張り物では、羽目板やタイルを貼ったり、OSBボードや有孔ボードを貼ったりもできます。また、鉄筋コンクリートの建物であれば躯体現しで仕上げるのは、リノベーションの中でも人気の手法です。
当然、クロスより高価になることも当然ありますが、クロスに比べて傷付きにくく、たとえ傷がついても”エイジング”した感じの”味”としてそのまま利用できる可能性があります。弊社では、色々な仕様を試しながら、今後の現状回復費用が掛かりにくく、そして見た目がおしゃれな仕様を実現すべく、工事内容を検討しています。
どうせ50万円払うなら、100万円払うなら、これっきりにしてほしい（涙）そんなオーナーの願いを叶えるべく自分の物件で実験中です。管理会社のミッションであるオーナー様の資産の最大化を目指し、今日も見積り書と睨めっこです。今日も１日頑張っていきましょう！
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