”空き家”と”空家”の違いとは？ – 株式会社大分かぼす不動産

今や社会問題となった「空家」。国がその対策を総合的かつ計画的に推進するために「空家等対策の推進に関する特別措置法」(以下、特措法）を制定したのが平成26年11月のことです。この特措法では、次の事が定められています。

市町村による空家等対策計画の策定
空家等の所在や所有者の調査
固定資産税情報の内部利用等
データベースの整備等
適切な管理の促進、有効活用
特定空家等の措置の実施のための立入調査
特定空家等に対する指導→勧告→命令→代執行の措置

※大分市でも、平成27年に「大分市空家等対策計画」を策定しています。しかし、そもそも「空家」と一言にいっても、どんな空家を指すのでしょうか？法律上はもちろん定義があり、表記についても、「空き家」なのか「空家」なのかというように、細かく決まっています。

空家等の定義

特措法では、第2条第1項に「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。」と空家等を定義しています。ここでポイントになるのは、「居住その他の使用がなされていないこと」が、「常態である」という部分で、「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」では、次の様に書かれています。

「居住その他の使用がなされていないこと」とは、人の日常生活が営まれていない、営業が行われていないなど当該建築物等を現に意図をもって使い用いていないことをいうが、このような建築物等の使用実態の有無については、法第９条第１項の調査を行う一環として、調査時点での建築物等の状況を基に、建築物等の用途、建築物等への人の出入りの有無、電気・ガス・水道の使用状況及びそれらが使用可能な状態にあるか否か、建築物等及びその敷地の登記記録並びに建築物等の所有者等の住民票の内容、建築物等の適切な管理が行われているか否か、建築物等の所有者等によるその利用実績についての主張等から客観的に判断することが望ましい。また、「居住その他の使用がなされていない」ことが「常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、例えば概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは１つの基準となると考えられる。空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針より抜粋

定義をみると、賃貸用・売却用の住宅や、別荘などの二次的住宅、転勤や入院などで長期不在の住宅、建て替えで取り壊すことになっている住宅は、住宅・土地統計調査では「空き家」としてカウントされますが、特措法の「空家等」とは意味が異なることをご理解頂けるかと思います。

特定空家等とは

空家等の中でも、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。」ものについては、特措法の第2条第1項にて「特定空家等」とすることが定められています。

倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

助言・指導→勧告→命令の措置

特措法の制定により、特定空家等に指定された空家に対して、適正に管理を行う様、行政指導や命令を出すことが出来る様になりました。この行政指導や命令は、行政が近隣住民からのクレーム等を受けて、助言からスタートするケースが多いようですが、助言や指導を受けても所有者が対応を行わない場合は、管理状況の改善を勧告するケースもあります。勧告を受けてしまうと、固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、その土地の固定資産税が最大６倍になってしまいます。また、改善を勧告されても所有者が対応を行わない場合、行政は所有者に対して改善の命令を下すことが出来ます。この命令に背くと、50万円以下の罰金が科されます。

最後は行政代執行

行政処分である命令を下しても、空家に改善が見られない場合、最終的には行政代執行の処分を行う可能性もあります。

行政代執行（ぎょうせいだいしっこう）とは、行政上の強制執行の一種。義務者が行政上の義務を履行しない場合に、行政庁が、自ら義務者のなすべき行為をなし、又は第三者をしてこれをなさしめ、その費用を義務者から徴収することをいう（行政代執行法1条、2条）。単に「代執行」ともいう。 Wikipedia より引用

つまり、行政が所有者に代わって管理の改善を行い、その費用を所有者に請求するものです。通常の工事費用とはことなり、安い業者を行政が探して行うわけではないため、自身で発注する場合よりも高くなるケースが殆どだと思います。また、費用は税金であり、その費用の回収についても税金同様の強制力をもって行われるため、最後は差し押さえ、競売までに及びます。結局のところ、特措法が制定されたことで、これまで近隣住民を脅かしたり、不快にさせてきた空家は、行政代執行をも含めた措置を講じることで、深刻なケースも強制的に解決が可能になったという事です。

適正な管理が大切

持ち家は資産。土地値がずっと上がっていた時代は、まさにその通りだったと思います。しかし、今やかつての資産だった家が、行政代執行の処分の対象となるほど空家の問題は深刻化しました。大切な資産だからこそ、適正な管理が求められています。あなたのため、近隣の皆様のため、そしてその地域の未来のために、きちんと考えてみましょう。